Questa guida è per chi deve vendere un'unità che non si può ancora visitare: imprese e sviluppatori con un cantiere appena aperto, agenzie che seguono una nuova costruzione, studi di architettura che vogliono far entrare il committente nel progetto. Spieghiamo cos'è un virtual tour immobiliare, come si costruisce partendo dai rendering, a cosa serve davvero e in quali casi conviene, e in quali invece bastano poche immagini fatte bene.
Cos'è un virtual tour immobiliare
Un virtual tour immobiliare è una visita a 360° dentro un appartamento, una villa o uno spazio commerciale. Chi lo apre si trova al centro di una stanza, si guarda intorno trascinando il dito o il mouse, e passa da un ambiente all'altro cliccando sui punti segnati nella scena. Si apre nel browser, dal computer o dal telefono, senza installare nulla.
Ogni punto di vista si chiama stazione: è un'immagine sferica che copre tutto quello che c'è intorno all'osservatore, pavimento e soffitto compresi. Le stazioni sono collegate tra loro come le stanze lungo un corridoio, e dove serve portano schede con metrature, finiture o note sul capitolato.
Prova qui sotto: trascina l'immagine per guardarti intorno e clicca sui punti per cambiare stanza.
Tour fotografico e tour da rendering
Con «virtual tour» si indicano due cose diverse, e conviene sapere quale ti serve prima di chiedere un preventivo.
Il tour fotografico si fa con una fotocamera 360° dentro un immobile che esiste già. Mostra lo stato reale: i muri, la luce di quel giorno, i mobili che ci sono, o la stanza vuota.
Il tour da rendering si costruisce in 3D partendo dalle piante e dal capitolato. Non serve un sopralluogo, perché l'immobile può essere ancora un terreno o un cantiere. Gli ambienti escono arredati, con le finiture previste e la luce che avranno. È quello che facciamo noi, ed è quello di cui parla il resto di questo articolo: il tour di un'unità che chi compra non può ancora vedere.
Come si costruisce un virtual tour dai rendering
Il lavoro parte dalla pianta. Leggendola si decide quante stazioni servono per raccontare l'unità: di solito una per ambiente principale, a volte due nel soggiorno quando è grande o ha un affaccio importante. Le stazioni si segnano sulla pianta insieme a te, prima di aprire il 3D.
Poi si costruiscono gli ambienti con i materiali del capitolato e un arredo coerente con il tipo di acquirente a cui l'unità si rivolge. Se i rendering interni dello stesso progetto esistono già, il tour parte da quelle scene, così le immagini dell'annuncio e la visita a 360° raccontano lo stesso appartamento.
Le prime stazioni arrivano in bozza. È il momento di cambiare un materiale, spostare un divano, scegliere una luce più calda: correggere una bozza costa poco. Quando confermi, si calcola il definitivo, si collegano le stazioni e si aggiungono i punti informativi. Ricevi un link da condividere e il codice per inserire il tour nel sito.
A cosa serve un virtual tour immobiliare
Il tour mostra quello che una sequenza di immagini fatica a far capire: come si passa da una stanza all'altra, cosa si vede dalla cucina, quanto è profondo il terrazzo rispetto al soggiorno. Chi compra sulla carta decide su quello che vede, e nel tour vede la casa nel suo insieme.
Per le imprese e gli sviluppatori il tour lavora prima dell'ufficio vendite. Chi abita lontano, o sta valutando più operazioni nello stesso momento, visita l'unità dal telefono la sera, la mostra a chi decide con lui e chiama quando ha già domande precise. In ufficio arriva una persona che conosce gli ambienti, e la trattativa parte da lì.
Per gli studi di architettura il tour è il modo più diretto per far entrare il committente nel progetto. Invece di sfogliare tavole e viste, si mette al centro del soggiorno e si guarda intorno. Le scelte su spazi, aperture e finiture si discutono lì, prima del cantiere, quando cambiarle costa ancora poco.
Per le aziende di arredo il tour diventa uno showroom da visitare online: allestimenti e sistemi d'arredo si mandano a rivenditori e clienti che in negozio non arrivano.
Virtual tour, rendering o video: cosa scegliere
Sono tre strumenti che fanno cose diverse, e in un'operazione ben impostata lavorano insieme.
- Il rendering è l'immagine che ferma lo sguardo: la copertina dell'annuncio, la pagina della brochure, il cartellone di cantiere. Un'inquadratura scelta per far vedere il punto forte dell'ambiente.
- Il virtual tour è la visita: arriva dopo, quando qualcuno ha già cliccato e vuole capire com'è fatta la casa. Vive sulla scheda della singola unità e nei messaggi a chi ha chiesto informazioni.
- Il video rendering è il racconto guidato: un percorso scelto da noi, in Full HD 1920×1080, adatto ai social, alla presentazione in ufficio vendite e alle campagne.
Per chi deve capire la distribuzione degli spazi in un colpo d'occhio, poi, resta la planimetria arredata: è spesso l'immagine che si guarda più a lungo nell'annuncio.
Se devi sceglierne uno solo, parti dai rendering. Il tour ha senso quando ci sono già le immagini che portano le persone a cliccare.
Quando conviene, e quando no
Il virtual tour conviene quando l'unità non esiste ancora e chi compra deve immaginarla per intero. Vale soprattutto in tre casi.
Le tipologie diverse nello stesso intervento. Un tour per ogni tipologia, dal bilocale all'attico, fa capire a ciascun acquirente lo spazio che sta valutando, e non un appartamento campione che non è il suo.
Gli acquirenti lontani. Chi compra una seconda casa al lago o in montagna, o un investitore che vive in un'altra città, non può passare in cantiere ogni settimana. Il tour gli dà un motivo per restare sull'operazione fino alla visita.
Gli ambienti che le immagini non spiegano. Una zona giorno con doppia altezza, un soppalco, un terrazzo che gira intorno all'appartamento: sono spazi che si capiscono solo girandoci dentro.
Non sempre serve, ed è meglio dirlo subito. Per un immobile già costruito, in buono stato e facile da visitare, bastano le fotografie e magari un tour fotografico. Per un'unità piccola con una distribuzione semplice, tre o quattro rendering ben scelti e la planimetria arredata raccontano già tutto. E se le vendite non sono ancora aperte e non c'è un sito dove pubblicarlo, conviene partire dalle immagini e aggiungere il tour dopo, sulle stesse scene.
Un caso: Quartiere Vita
Per Quartiere Vita, un intervento residenziale a Vacallo, in Svizzera, abbiamo preparato nel 2024 tutto il materiale di vendita: render, virtual tour, video, planimetrie, sito e brochure, con lo stesso stile dall'annuncio alla scheda del singolo appartamento. Il pacchetto completo è stato consegnato in 45 giorni.
Sul sito l'appartamento si sceglie dal prospetto dell'edificio, piano per piano. Ogni unità ha la sua scheda con superficie, locali e il virtual tour degli interni: chi arriva su un appartamento ci entra subito, senza cambiare pagina.
È l'uso che dà al tour il suo peso: accanto ai dati dell'unità, sulla pagina dove chi compra sta già decidendo. Se ti interessa questo impianto, lo trovi descritto nella pagina dei siti web di progetto.
Quanto tempo serve e quanto costa
Un virtual tour è online in 5-10 giorni lavorativi dalla ricezione dei file completi: piante quotate, capitolato o elenco delle finiture, gli ambienti da mostrare segnati sulla pianta. Se il tour deve essere pronto per una data precisa, come l'apertura delle vendite o una fiera, scrivila nella richiesta e la confermiamo nel preventivo.
Il costo dipende soprattutto da quante stazioni servono per mostrare gli ambienti, e da quanti ambienti esistono già come rendering. Lo definiamo insieme sulla pianta, e lo trovi voce per voce nel preventivo. Per farti un'idea del resto puoi usare il calcolatore online.
Se il tour fa parte di un'operazione intera, il pacchetto Operazione immobiliare parte da €4.500 e comprende fino a 4 render esterni e 8 interni, fino a 6 planimetrie arredate, la brochure commerciale e una landing page per raccogliere i contatti. Il tour si aggiunge sulle stesse scene. Trovi come lavoriamo con imprese e sviluppatori nella pagina sul rendering immobiliare.
Domande frequenti
Serve un sopralluogo o una fotocamera 360° per fare un virtual tour?
No, se il tour si costruisce dai rendering. Ci servono le piante, in DWG o in PDF quotato, e il capitolato se c'è già. Per questo funziona anche per un'unità che esiste solo su carta.
In quanto tempo è online un virtual tour immobiliare?
In 5-10 giorni lavorativi dalla ricezione dei file completi. Se il tour deve essere online per una data precisa, come l'apertura delle vendite, scrivila nella richiesta: i tempi si confermano nel preventivo.
Si vede bene anche dal telefono?
Sì. Il tour si apre nel browser, senza app da installare, e si naviga trascinando il dito sullo schermo. Funziona allo stesso modo da computer e tablet.
Dove si pubblica il virtual tour?
Ricevi un link da mettere negli annunci, nelle email e nei messaggi, e un codice per inserirlo nelle pagine del tuo sito. Se preferisci ospitarlo sul tuo server, ti mandiamo i file.
Si può aggiornare dopo la pubblicazione?
Sì. Si cambiano i testi delle schede, si aggiungono o tolgono punti informativi e si aggiungono ambienti nuovi. Prima di toccarlo ti diciamo quanto costa la modifica.
Da dove partire
Se hai un'operazione in vendita sulla carta, il primo passo è guardare la pianta e decidere quali ambienti meritano una stazione. Lo facciamo noi, insieme al preventivo. Mandaci piante e prospetti, e dicci per quando ti serve il tour: ti rispondiamo entro 24 ore lavorative con un preventivo voce per voce. Senza alcun impegno.
